Immobilier : les prix pourraient baisser de 30 à 35% d’ici à 2015, selon Jacques Friggit

Les Echos – 11/10/2010

En principe, le prix des logements anciens augmente à peu près comme le revenu des ménages, selon l’économiste Jacques Friggit. Suite à leur envolée, les prix des logements anciens pourraient chuter de 30 à 35% d’ici à 2015 et retrouver ainsi leur corrélation de long terme.

Combien de temps durera l’euphorie qui règne actuellement sur le marché des logements, en particulier dans les secteurs tendus comme l’Ile-de-France ? Selon un récent sondage de la FNAIM, les ménages anticipent la poursuite de la hausse de l’immobilier ancien. A moyen terme, cet avis n’est pas partagé par l’économiste Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l’environnement et du développement durable. Il scrute l’évolution depuis 1965 du revenu disponible par ménage sur l’ensemble de la France et l’indice du prix des logements anciens en France. « De 1965 à 2000, l’indice du prix des logements anciens a augmenté approximativement comme le revenu par ménage et a évolué dans un « tunnel » autour de ce dernier. » observe-t-il. Mais, depuis le début des années 2000, on assiste à une envolée du prix des logements anciens rapporté au revenu des ménages. Certes la courbe des prix a reculé d’environ 10% en 2009, mais elle a depuis, repris sa hausse. Résultat : l’indice des prix des logements anciens en France dépasse de 70% le fameux tunnel de Friggit.
Le retour vers le tunnel

Sur la base d’une analyse des évolutions passés, l’économiste ne voit pas de raison que le prix des logements anciens, France entière, ne revienne pas dans ce tunnel. Pour cela, il envisage, en se basant sur une inflation de 2% par an et une croissance des revenus de 1% par an, deux scénarii. Dans le scénario lent, les prix des logements resteraient stables en monnaie courante, jusqu’à 2025-voire 2030. « Même s il elle est moins probable que l’issue rapide, cette évolution ne peut pas être écartée et s’apparenterait à un « scénario à la japonaise », commente Jacques Friggit. En revanche, dans un scénario rapide, les prix devraient baisser de 30 à 35% d’ici à 2015, voire 2018 ». En d’autres termes, les prix des logements anciens mettraient autant de temps à descendre par rapport aux revenus, qu’ils ont mis pour monter. De 1999 à 2007, les valeurs ont allégrement grimpé. Et de 2007 à 2015, elles baisseraient, malgré quelques à coups à la hausse.

Et si l’on situe l’immobilier dans le paysage des placements, son prix est actuellement élevé. Tout comme le sont l’or et les obligations. En revanche, les prix des actions se situe à un faible niveau. La forte hausse des prix des logements, nettement supérieure à celle des loyers a fait chuter de manière drastique le rendement locatif. Avant 2000, dans l’ancien, le rendement brut, c’est-à-dire avant charges et impôt tournait autour de 6 % et tombait à 3,3 % en net. Actuellement, le rendement brut oscille autour de 3,5%. Et bien sûr, tout recul des prix des logements fera remonter le rendement locatif. Dans ce contexte, quelle stratégie immobilière un particulier a-t-il intérêt à adopter sur le long terme ? Sans doute à arbitrer ses logements locatifs vers des placements sous-évalués comme par exemple les actions.
Du français Jacques Friggit à l’américain Robert Shiller
Ces deux économistes travaillent de chaque coté de l’Atlantique. Pressenti pour le prix Nobel 2010 de l’Economie, Robert Shiller utilise une méthode très proche de celle de Jacques Friggit pour scruter l’évolution des prix des logements anciens, en étudiant l’évolution des prix sur plusieurs décennies passées. A partir de cette étude « dans le rétroviseur », il a élaboré avec l’universitaire Karl Case, le fameux indice immobilier Case-Shiller. Comme cet indice a été commercialisé auprès de Standard and Poors, il fait aujourd’hui référence dans le monde, sous le nom de Standard and Poors/ Case-Shiller ou S&P/C-S.

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